Gayrimenkul yatırımı yapmak veya gelecekte kendi evini inşa etmek isteyenlerin karşısına sıklıkla “imarlı arsa” kavramı çıkar. Bir arsanın konumu ve fiyatı kadar imar durumu da taşınmazın kullanım olanaklarını belirleyen temel unsurlardan biridir. Bu nedenle arsa yatırımı yapmadan önce tapu bilgileriyle birlikte güncel imar koşullarının da ayrıntılı olarak araştırılması gerekir.
Peki, imarlı arsa nedir, bir arsanın imarlı olması ne anlama gelir ve arsa satın alırken imar durumu neden önemlidir? Gayrimenkul seçiminde doğru karar verebilmek için imar planı, yapılaşma koşulları ve parsel özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
İmarlı Arsa Nedir?
İmarlı arsa, genel anlamda yürürlükteki imar planı kapsamında belirli bir kullanım fonksiyonu ve yapılaşma koşulları bulunan taşınmaz olarak ifade edilebilir. Ancak bir taşınmazın imarlı olması, üzerine istenilen büyüklükte veya türde herhangi bir yapının doğrudan inşa edilebileceği anlamına gelmez.
İmar planında parselin konut, ticaret, turizm, sanayi veya farklı bir kullanım alanında kalması mümkündür. Buna ek olarak yapılaşma hakkını etkileyen emsal (KAKS), TAKS, yapı yüksekliği, kat adedi ve çekme mesafeleri gibi çeşitli kriterler bulunabilir.
Bu nedenle imarlı arsa alırken yalnızca “imarlı” ifadesine güvenmek yerine parselin güncel yapılaşma koşullarının ilgili belediyeden kontrol edilmesi önemlidir.
Arsa İmar Durumu Nedir?
Arsa imar durumu, bir parselin yürürlükteki imar planı kapsamında hangi amaçlarla ve hangi koşullarda kullanılabileceğine ilişkin bilgileri ifade eder. İmar durumu belgesi veya ilgili resmi bilgiler üzerinden parselin kullanım fonksiyonu ve yapılaşmaya ilişkin temel koşullar öğrenilebilir.
Örneğin konut alanında bulunan bir parsel ile ticaret alanında bulunan bir parselin kullanım biçimi aynı değildir. Benzer şekilde iki konut parselinde izin verilen yapı yoğunluğu veya yapı yüksekliği de farklı olabilir.
Bu nedenle arsa satın alma sürecinde ada ve parsel bilgileri üzerinden güncel imar durumu sorgulaması yapılması önem taşır.
İmar Durumu Arsa Yatırımında Neden Önemlidir?
Bir arsanın değeri yalnızca bulunduğu konum veya yüzölçümü üzerinden belirlenmez. Taşınmazın kullanım olanakları ve yapılaşma hakları da değer üzerinde etkili olabilir.
Özellikle üzerine ev, villa veya ticari yapı inşa etmeyi planlayan kişiler açısından imar koşulları kritik öneme sahiptir. Satın alınan parsel yatırımcının planladığı yapı türüne uygun değilse sonradan beklenmeyen sorunlarla karşılaşılabilir.
Yatırımlık arsa satın alan kişiler açısından da imar durumu önemlidir. Bölgedeki planlama kararları, ulaşım altyapısı, çevredeki yapılaşma ve parselin kullanım özellikleri taşınmazın gelecekteki talebini etkileyebilir.
Ancak imarlı bir arsanın kesin olarak değer kazanacağı söylenemez. Gayrimenkul fiyatlarını etkileyen çok sayıda değişken bulunduğundan yatırım kararının kapsamlı araştırma sonucunda verilmesi gerekir.
Tapuda Arsa Yazması İmarlı Olduğu Anlamına Gelir mi?
Arsa satın alırken en fazla dikkat edilmesi gereken konulardan biri tapu niteliği ile güncel imar koşullarının birbirinden ayrı değerlendirilmesidir.
Tapu kaydında taşınmazın “arsa” niteliğinde görünmesi tek başına yatırımcının planladığı yapının inşa edilebileceğini göstermez. Parselin güncel plan durumu ve yapılaşma şartlarının ayrıca araştırılması gerekir.
Bu nedenle arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında tapu kontrolü kadar belediyeden güncel imar bilgilerinin alınması da bulunmalıdır.
Özellikle yapı inşa etmek amacıyla gerçekleştirilecek satın almalarda, işlem öncesinde profesyonel ve resmi doğrulama yapılması ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçebilir.
TAKS ve KAKS (Emsal) Neden Önemlidir?
İmarlı arsa araştırırken karşılaşılabilecek kavramlardan ikisi TAKS ve KAKS’tır. TAKS, taban alanı katsayısını; KAKS veya emsal ise genel olarak parsel üzerinde gerçekleştirilebilecek toplam yapılaşma alanının belirlenmesinde kullanılan oranı ifade eder.
Örneğin aynı metrekare büyüklüğüne sahip iki arsanın emsal değerleri farklıysa elde edilebilecek toplam inşaat alanları da farklılaşabilir.
Bunun yanında yapı yüksekliği, kat sayısı, bahçe mesafeleri ve diğer plan hükümleri de proje üzerinde etkili olabilir. Dolayısıyla imarlı arsa karşılaştırması yaparken yalnızca metrekare büyüklüğüne ve satış fiyatına bakılmamalıdır.
İmarlı Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
İmarlı arsa satın almadan önce ilk olarak tapu kaydı kontrol edilmelidir. Taşınmazın ada-parsel bilgileri, mülkiyet yapısı, yüzölçümü ve tapudaki niteliği incelenmelidir.
Ardından güncel imar durumu araştırılmalıdır. Parselin hangi kullanım fonksiyonunda bulunduğu ve yapılaşma koşullarının neler olduğu öğrenilmelidir.
Yola cephe ve ulaşım durumu da önemlidir. Harita üzerinde uygun görünen bir parselin sahadaki erişim koşulları farklı olabilir. Bu nedenle mümkünse satın alma öncesinde taşınmazın yerinde görülmesi faydalıdır.
Ayrıca bölgedeki benzer yatırımlık arsa seçeneklerinin metrekare fiyatları karşılaştırılarak satış bedelinin piyasa koşullarıyla uyumu değerlendirilmelidir.
Arsa Yatırımında Bölge Seçimi
Arsa yatırımı söz konusu olduğunda imar durumu kadar lokasyon da önemlidir. Şehirlerin gelişme yönleri, yeni ulaşım projeleri, sanayi ve ticaret alanları, turizm hareketleri ve nüfus değişimleri gayrimenkul talebini etkileyebilir.
Bu nedenle yatırım yapılacak bölgenin yalnızca bugünkü durumuna değil, mevcut planlarına ve gelişim dinamiklerine de bakılmalıdır.
Bununla birlikte gelecekte gerçekleşeceği kesinleşmemiş projeler veya “yakında imara açılacak” gibi doğrulanmamış söylemler yatırım kararının temelini oluşturmamalıdır. Resmi kaynaklardan doğrulanabilen bilgiler üzerinden hareket etmek daha sağlıklı bir yaklaşım sunar.
Yeşil Vadi ile Arsa Seçeneklerini İnceleyin
Yeşil Vadi, Türkiye'nin farklı bölgelerinde geliştirdiği arsa projeleriyle gayrimenkul sahibi olmak isteyenlere çeşitli seçenekler sunmaktadır. Farklı lokasyonlarda yer alan proje ve parsel alternatifleri sayesinde yatırımcılar bütçelerine ve hedeflerine uygun seçenekleri inceleyebilir.
Yeşil Vadi internet sitesi üzerinden güncel projeler, proje bölgeleri, parsel seçenekleri ve satış koşulları hakkında bilgi alınabilir. Yatırımlık arsa, taksitli arsa veya farklı bölgelerde arsa sahibi olma alternatiflerini araştıranlar Yeşil Vadi'nin güncel projelerini değerlendirebilir.
Arsa satın alma kararı öncesinde ilgili taşınmazın tapu, ada-parsel ve güncel imar bilgilerinin resmi kaynaklardan kontrol edilmesi önemlidir. Bu kontroller, hem yatırım amacıyla hem de gelecekte yapılaşma düşüncesiyle arsa satın alanların daha bilinçli hareket etmesine yardımcı olur.
